Le tasse su vendita casa ereditata rappresentano una delle maggiori fonti di ansia e confusione per chi riceve un immobile in successione. Ricevere una proprietà è un evento importante, ma porta con sé una serie di dubbi complessi: c’è il rischio di dover versare una grossa somma allo Stato? Qual è la differenza tra le imposte da pagare per entrare in possesso del bene e quelle dovute al momento della vendita?
In questa guida completa e aggiornata al 2025, faremo chiarezza una volta per tutte, distinguendo ogni fase del processo e rispondendo alla domanda più importante di tutte: si paga la plusvalenza quando si vende un immobile ricevuto in eredità?
In Questa Guida Approfondiremo:
- Le tasse da pagare PRIMA di vendere (la successione) con aliquote e franchigie.
- La verità definitiva sulla plusvalenza e sulle tasse su vendita casa ereditata.
- L'iter burocratico completo e corretto per poter vendere l'immobile senza rischi.
- Le risposte alle domande più frequenti (FAQ) che nessuno chiarisce.
- Le Tasse per Diventare Proprietari: La Successione
Prima ancora di pensare alle tasse su vendita casa ereditata, bisogna affrontare quelle per diventarne proprietari. Questo primo passaggio comporta il pagamento delle imposte legate alla successione, che si attivano con la Dichiarazione di Successione. Questo è il primo adempimento burocratico, da presentare all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data del decesso.
Le imposte da considerare sono tre:
- L’Imposta di Successione: È la tassa principale, calcolata sul valore catastale dell’eredità. Le aliquote sono progressive e prevedono delle franchigie (soglie di esenzione) in base al grado di parentela:
| Grado di Parentela | Aliquota | Franchigia (per erede) |
| Coniuge e Figli | 4% | 1.000.000 € |
| Fratelli e Sorelle | 6% | 100.000 € |
| Altri Parenti (fino al 4° grado) | 6% | Nessuna |
| Altri Soggetti | 8% | Nessuna |
- Le Imposte Ipotecaria e Catastale: Sono dovute per la trascrizione e la voltura catastale dell’immobile e ammontano rispettivamente al 2% e all’1% del valore catastale. Tuttavia, se per almeno uno degli eredi l’immobile ereditato rappresenta la “prima casa” (e si impegna a trasferirvi la residenza), queste imposte si pagano in misura fissa agevolata (200€ ciascuna).
Tasse su Vendita casa Ereditata: La Verità sulla Plusvalenza
Questa è la sezione che chiarisce il dubbio più grande e dove le notizie sono ottime per chi vende.
Plusvalenza: Cos’è e Quando si Applica?
La plusvalenza immobiliare è il guadagno che un venditore realizza dalla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto di un immobile. La legge prevede che questo guadagno sia tassato (con un’imposta sostitutiva del 26%) solo se l’immobile viene venduto entro 5 anni dal suo acquisto a titolo oneroso (compravendita).
L’Eccezione Fondamentale: Perché sulla Casa Ereditata NON si Paga
Ecco la regola d’oro da ricordare: la vendita di immobili acquisiti per successione NON genera mai plusvalenza tassabile. Questa è un’eccezione specifica e chiara prevista dalla legge (Art. 67 del TUIR). Il motivo è che l’eredità non è considerata un “acquisto a titolo oneroso” ma un trasferimento di ricchezza già tassato (con l’imposta di successione).
Non importa se la vendita avviene dopo un mese, un anno o dieci anni dal decesso del precedente proprietario: il ricavato della vendita di una casa ricevuta in eredità non è soggetto a tassazione sulla plusvalenza. Le uniche tasse su vendita casa ereditata da considerare sono, di fatto, le imposte pagate in origine per la successione.
- Il Processo Burocratico per Vendere un Immobile Ereditato
Per poter vendere l’immobile, la sola dichiarazione di successione non è sufficiente. Sono necessari due passaggi formali che attestino il trasferimento di proprietà.
- L’Accettazione dell’Eredità: È l’atto con cui l’erede dichiara formalmente di voler accettare l’eredità. Può essere espressa (tramite un atto pubblico ricevuto da un notaio) o tacita. L’accettazione si considera tacita quando l’erede compie un atto che presuppone la sua volontà di accettare, come ad esempio mettere in vendita l’immobile stesso. Per il rogito, è necessaria la trascrizione dell’accettazione tacita.
- La Voltura Catastale: Dopo la successione, bisogna presentare la richiesta di voltura catastale all’Agenzia delle Entrate per aggiornare l’intestatario dell’immobile presso il Catasto, allineando i dati formali alla situazione di fatto.
- Domande Frequenti (FAQ) sulle Tasse per la Casa Ereditata
- Se ci sono più eredi, chi paga le tasse di successione?
- Risposta: Le imposte sono dovute da tutti gli eredi in proporzione alla loro quota di eredità e sono obbligati in solido nei confronti dello Stato.
- Posso vendere la casa subito dopo la successione?
- Risposta: Sì, una volta presentata la dichiarazione di successione e regolarizzata la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, l’immobile può essere venduto immediatamente.
- L’esenzione dalla plusvalenza vale anche per le donazioni?
- Risposta: No. Se l’immobile è stato ricevuto per donazione, la regola dei 5 anni si applica. Se si vende prima di 5 anni dalla data della donazione, la plusvalenza è tassabile.
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Come abbiamo visto, gestire la burocrazia e gli aspetti fiscali di una successione e della successiva vendita può essere complesso e stressante, specialmente in un momento emotivamente delicato. Le incertezze sulle tasse per la vendita di una casa ereditata sono solo uno dei tanti dubbi che affliggono i nuovi proprietari.
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La legge è cambiata e ora si paga il 26% se si vende dopo 5 anni.
Ciao Piero e grazie per il tuo commento, per evitare disinformazione, vogliamo precisare il tuo punto, ” La legge è cambiata e ora si paga il 26% se si vende dopo 5 anni”.
1. La Regola Generale: Esenzione dalla Plusvalenza
Se vendi un immobile (che sia “prima casa” o “seconda casa”) dopo che sono trascorsi almeno 5 anni dal rogito di acquisto o dalla costruzione:
Non è dovuta alcuna tassa sulla plusvalenza. Il guadagno derivante dalla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto non viene tassato.
2 Irrilevanza della destinazione: A differenza della vendita entro i 5 anni, dopo il quinquennio l’esenzione scatta automaticamente per tutti i tipi di abitazione.
Forse tu ti riferisci agli immobili che hanno usufruito del ” Superbonus”.
Questa è la novità più significativa confermata dalle ultime Leggi di Bilancio. Se sull’immobile sono stati effettuati interventi agevolati con il Superbonus (110% o le aliquote decrescenti degli ultimi anni):
Tassazione al 26%: Se vendi l’immobile prima che siano trascorsi 10 anni dalla conclusione dei lavori, la plusvalenza è soggetta a un’imposta sostitutiva del 26%.
Costi deducibili:
Se i lavori si sono conclusi da meno di 5 anni: non puoi dedurre le spese del Superbonus se hai optato per lo sconto in fattura o cessione del credito.
Se i lavori si sono conclusi da più di 5 anni: puoi dedurre il 50% di tali spese.
Esclusioni: Questa tassa “extra” non si applica se:
L’immobile è stato acquisito per successione (eredità).
L’immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso (o del periodo tra la fine dei lavori e la vendita).
Grazie per aver contribuito con il tuo commento a definire ancor meglio l’articolo sulla tassazione, tema sempre caro ai nostri lettori!
E se il bonus 110 è stato applicato dopo la successione e la casa viene venduta dall erede? Si paga lo stesso la plusvalenza?
Gentile Paola, la sua domanda tocca un punto fondamentale.
La norma introdotta dalla Legge di Bilancio 2024, che prevede la tassazione della plusvalenza al 26% per gli immobili ristrutturati con il 110%, contiene una clausola di esclusione specifica per gli immobili acquisiti per successione.
Pertanto, se lei ha ereditato l’immobile (anche se i lavori del Superbonus sono stati avviati o conclusi successivamente da lei in quanto erede), la vendita non dovrebbe generare plusvalenza tassabile. Il titolo di acquisto per successione, infatti, prevale sulla regola del 110%.
Un’ulteriore tutela scatta se l’immobile è stato la sua abitazione principale per la maggior parte del tempo tra l’acquisizione e la vendita.
Data la rilevanza economica dell’operazione e la necessità di verificare la documentazione (fine lavori e atti di successione), le consiglio comunque un breve approfondimento tecnico. Se desidera, può contattarmi in privato per una verifica definitiva sul suo caso specifico.
Un cordiale saluto, Gennaro Brevetti.