IMU Prima Casa 2025: Chi Paga, Esenzioni e Casi Particolari

L’IMU sulla prima casa è uno degli argomenti fiscali più dibattuti e fonte di maggiori dubbi per i proprietari di immobili in Italia. La regola generale “sulla prima casa l’IMU non si paga” è nota a tutti, ma è una semplificazione che nasconde un mondo di eccezioni, casi particolari e definizioni legali che è fondamentale conoscere per non incorrere in errori, sanzioni o brutte sorprese in fase di compravendita.

In questa guida completa e aggiornata al 2025, faremo chiarezza su ogni singolo aspetto dell’IMU prima casa: vedremo chi è davvero esente, cosa si intende per “abitazione principale”, come si gestiscono situazioni complesse come le residenze diverse dei coniugi e quando, invece, l’imposta è dovuta.

1. Abitazione Principale vs. Prima Casa: Una Distinzione Cruciale

Il primo e più importante concetto da capire per l’IMU sulla prima casa è la distinzione che fa la legge tra “prima casa” e “abitazione principale”. Non sono sinonimi.

• Prima Casa: È un concetto legato alle agevolazioni fiscali che si ottengono al momento dell’acquisto (imposta di registro ridotta, ecc.). Si può essere proprietari di una “prima casa” ai fini dell’atto di acquisto, ma non viverci, magari perché la si è affittata.
• Abitazione Principale: È la categoria che conta ai fini IMU ed è definita dalla legge in modo molto restrittivo. Per essere considerata tale, e quindi beneficiare dell’esenzione totale, l’immobile deve soddisfare contemporaneamente e obbligatoriamente due requisiti:
  1. Residenza Anagrafica: Il proprietario (possessore) e il suo nucleo familiare devono avere la residenza registrata presso l’anagrafe del Comune in quell’immobile.
  2. Dimora Abituale: Il proprietario e il suo nucleo familiare devono viverci in modo continuativo e prevalente per la maggior parte dell’anno. Non basta la sola residenza.

Se anche solo una di queste due condizioni viene a mancare (ad esempio, si mantiene la residenza ma si vive stabilmente altrove), l’immobile perde la qualifica di abitazione principale e l’esenzione dall’IMU prima casa non è più applicabile.

2. Le Eccezioni: Quando l’IMU sulla Prima Casa si Paga

La regola generale dell’esenzione per l’abitazione principale ha un’importante e chiara eccezione: gli immobili di lusso. Se la tua abitazione principale è accatastata in una delle seguenti categorie catastali, l’IMU è sempre dovuta:

• A/1: Abitazioni di tipo signorile
• A/8: Abitazioni in ville
• A/9: Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

Per queste categorie, seppur considerate abitazione principale, si paga l’IMU applicando l’aliquota base deliberata dal Comune, ma si ha comunque diritto a una detrazione fissa di 200 euro dall’imposta totale.

3. Casi Particolari e Domande Frequenti (FAQ)

La normativa sull’IMU prima casa si complica quando si analizzano le situazioni familiari e personali più comuni. Vediamo i casi principali con i chiarimenti più recenti.

Agevolazioni IMU per Coniugi con Residenza Diversa

Per anni questo è stato un punto controverso e fonte di contenziosi. Una fondamentale sentenza della Corte Costituzionale (n. 209/2022) ha fatto definitiva chiarezza: se due coniugi hanno residenza anagrafica e dimora abituale in due immobili diversi (situati nello stesso Comune o in Comuni differenti), entrambi gli immobili hanno diritto all’esenzione IMU. Viene così superato il vecchio concetto di “nucleo familiare” che imponeva la scelta di una sola abitazione principale, a patto che si possa dimostrare che la doppia residenza non sia una scelta fittizia ma legata a reali esigenze (es. lavorative).

Doppia Esenzione IMU per Separazione e Divorzio

In caso di separazione legale o divorzio, il diritto all’esenzione spetta al coniuge a cui il giudice ha assegnato la casa coniugale per viverci con i figli, anche se non ne è il proprietario. L’ex coniuge che è proprietario ma non abita più nell’immobile, in quanto non assegnatario, è esentato dal pagamento dell’IMU su quella casa.

IMU sulla Prima Casa in Affitto: Chi Paga?

Questo è un caso senza eccezioni: se decidi di affittare la tua abitazione principale, perdi immediatamente il requisito della dimora abituale. Di conseguenza, l’immobile non è più considerato abitazione principale ai fini fiscali e l’IMU prima casa torna a essere dovuta. L’imposta è interamente a carico tuo, in quanto proprietario dell’immobile locato.

Immobile in Comodato d’Uso a Parenti (Genitori/Figli)

Esiste una riduzione del 50% della base imponibile IMU per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta di primo grado (genitori o figli) che la utilizzano come abitazione principale. Per ottenere questa agevolazione, però, ci sono condizioni molto stringenti, tra cui la registrazione del contratto di comodato e il fatto che il proprietario non possieda altri immobili in Italia oltre alla propria abitazione principale.

4. Il Calcolo dell’IMU: Guida Pratica con Esempio

Capire come si calcola l’IMU è fondamentale. La base imponibile si ottiene con un processo a tre passaggi:

1. Si prende la Rendita Catastale dell’immobile (un valore fiscale che trovi nella visura catastale).
2. La si rivaluta del 5%.
3. Il risultato si moltiplica per un coefficiente catastale, che per le abitazioni (tranne quelle di lusso) è 160.

Esempio Pratico:

• Rendita Catastale: € 800
• Rivalutazione: € 800 x 1,05 = € 840
• Base Imponibile: € 840 x 160 = € 134.400

A questa base imponibile si applica l’aliquota decisa dal Comune di appartenenza (es. l’1,06% a Milano) per ottenere l’imposta annua da versare.

5. Il Ruolo dell’IMU nella Compravendita Immobiliare

Quando si vende una casa, lo stato dei pagamenti dell’IMU è un aspetto da non sottovalutare. Debiti pendenti con il Comune possono creare complicazioni, ritardi e persino contenziosi dopo il rogito. Una verifica fiscale approfondita, che controlli la regolarità dei pagamenti dell’IMU prima casa negli anni precedenti, è un passo fondamentale per garantire una transazione sicura. Un consulente immobiliare premium si occupa anche di questo, verificando tutta la documentazione per tutelare il venditore.