Affitti Brevi Milano: Guida Completa tra Boom, CIN e Nuove Regole 2024

Milano, capitale italiana della moda, del design e della finanza, è da sempre un laboratorio di tendenze e innovazioni, e il suo mercato immobiliare non fa eccezione. Negli ultimi anni in particolare, abbiamo assistito a una vera e propria rivoluzione nel settore degli affitti, con l’affermazione prepotente del fenomeno degli affitti brevi. Ma cosa è successo esattamente e dove stiamo andando?

Il Boom Pre-pandemia: Un’opportunità d’oro

Prima del 2020, il mercato degli affitti brevi a Milano era in crescita esponenziale. Trainato da eventi internazionali come la Settimana della Moda e il Salone del Mobile, dal turismo d’affari e da un flusso costante di studenti e professionisti, la domanda superava l’offerta. Piattaforme come Airbnb sono diventate strumenti indispensabili per proprietari desiderosi di massimizzare i rendimenti dei loro immobili, spesso superiori a quelli ottenibili con contratti di locazione tradizionali. Quartieri come Brera, Porta Romana, i Navigli e il Centro Storico vedevano una concentrazione sempre maggiore di appartamenti destinati all’ospitalità temporanea, trasformando intere zone in piccole “mini-hotel” diffusi.

Affitti Brevi Milano, La Pandemia: Un Freno Improvviso e Inatteso

L’arrivo della pandemia di COVID-19 ha rappresentato uno shock senza precedenti. Con il blocco dei viaggi, la cancellazione degli eventi e la diffusione dello smart working, la domanda di affitti brevi è crollata quasi a zero. Molti proprietari si sono trovati costretti a ritirare i loro immobili dal mercato turistico, riproponendoli sul mercato degli affitti tradizionali a lungo termine o, in alcuni casi, mettendoli in vendita. Questa fase ha generato un’iniziale saturazione del mercato degli affitti tradizionali e una flessione dei prezzi in alcune zone.

La Ripresa Post-Pandemia: Resilienza e Riconfigurazione

Contrariamente alle previsioni più pessimistiche, il mercato degli affitti brevi Milano ha dimostrato una notevole resilienza. Non appena le restrizioni ai viaggi si sono allentate, la domanda ha ripreso a crescere, seppur con alcune importanti differenze rispetto al periodo pre-pandemia:

• Ritorno del turismo e degli eventi: Milano ha rapidamente riacquisito il suo ruolo di polo attrattivo per il turismo leisure e d’affari, con un calendario di eventi sempre più fitto.
• Nuove esigenze dei viaggiatori: È aumentata la richiesta di spazi più ampi e dotati di tutti i comfort, adatti anche a soggiorni più lunghi o a chi lavora da remoto. L’attenzione all’igiene e alla sanificazione degli ambienti è diventata una priorità.
• Professionalizzazione del settore: Molti proprietari hanno optato per affidarsi a società specializzate nella gestione degli affitti brevi, garantendo un servizio più professionale e standardizzato. Questo ha contribuito a elevare la qualità complessiva dell’offerta.
• Regolamentazione in evoluzione: Le amministrazioni locali e nazionali stanno progressivamente introducendo normative per regolare il fenomeno, cercando un equilibrio tra lo sviluppo turistico e la tutela dei residenti. Se in passato le Regioni avevano introdotto codici identificativi come il CIR (Codice Identificativo Regionale), il quadro normativo si è recentemente evoluto a livello nazionale.

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN): Una Svolta Cruciale

Una delle novità più significative per il settore degli affitti brevi è l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), reso obbligatorio per tutte le strutture ricettive extra-alberghiere e gli immobili destinati a locazioni brevi (contratti di durata non superiore a 30 giorni). Questa misura, prevista dal Decreto Legge “Casa” (DL 145/2023 convertito nella Legge 191/2023), rappresenta un passo fondamentale verso una maggiore trasparenza e legalità del mercato.

Cosa comporta il CIN?

• Obbligatorietà: Tutte le unità immobiliari destinate a locazioni brevi, a prescindere dalla Regione di appartenenza, devono essere dotate di un CIN. Questo supera la frammentazione dei CIR regionali, creando un database unico a livello nazionale.
• Visibilità: Il CIN deve essere esposto in modo ben visibile all’esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio o pubblicità relativa all’offerta dell’immobile.
• Tracciabilità e Controllo: Il CIN facilita il tracciamento degli affitti e permette alle autorità di verificare la regolarità delle locazioni, contrastando l’abusivismo e l’evasione fiscale.
• Requisiti di Sicurezza: L’ottenimento del CIN è legato anche al rispetto di specifici requisiti di sicurezza per gli immobili, come la presenza di impianti a norma e di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, oltre a estintori.

Per i proprietari di immobili a Milano, ciò significa non solo un obbligo normativo in più, ma anche una maggiore garanzia di legalità e sicurezza, che può contribuire a professionalizzare ulteriormente l’offerta e tutelare tanto gli operatori quanto gli ospiti.

Le Sfide Attuali e le Prospettive Future

Nonostante la ripresa, il mercato degli affitti brevi Milano si trova di fronte a diverse sfide:

• Mancanza di alloggi a lungo termine: Il successo degli affitti brevi Milano ha contribuito a ridurre l’offerta di appartamenti disponibili per affitti tradizionali, con conseguente aumento dei canoni, specialmente per studenti e giovani lavoratori. Questo è un tema caldo nel dibattito pubblico e potrebbe portare a ulteriori limitazioni a livello comunale sul numero di giorni affittabili in alcune zone.
• Concorrenza e saturazione: Pur essendoci domanda, l’offerta di immobili destinati agli affitti brevi Milano è aumentata significativamente. La competizione sui prezzi e sulla qualità del servizio è sempre più serrata.
• Adesione alla Nuova Normativa: L’adeguamento al CIN richiederà un impegno da parte di tutti i proprietari e gestori. Sarà fondamentale una chiara comunicazione da parte delle autorità e un supporto per facilitare il processo.

Opportunità per Investitori e Proprietari

Nonostante le sfide, il mercato degli affitti brevi Milano continua a offrire interessanti opportunità:

• Rendimenti elevati: Per immobili in posizioni strategiche e ben gestiti, i rendimenti possono superare quelli degli affitti tradizionali.
• Flessibilità: La possibilità di utilizzare l’immobile per esigenze personali durante i periodi di bassa stagione o in caso di necessità.
• Diversificazione del portafoglio: Per chi possiede più immobili, destinare una parte agli affitti brevi può essere una strategia di diversificazione interessante.

Conclusioni:

Il mercato degli affitti brevi a Milano è un ecosistema dinamico e in continua evoluzione. Per i proprietari e gli investitori, è cruciale comprendere le nuove dinamiche, le sfide e le opportunità. Affidarsi a professionisti del settore, essere attenti alle normative – in primis all’ottenimento e all’esposizione del CIN – e investire in immobili che rispondano alle mutate esigenze dei viaggiatori saranno le chiavi per il successo in questo segmento di mercato così affascinante e competitivo.

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