(A cura dell’Avv. Giovanni Contrada, Consulente Legale per BG Immobiliare Milano)

Hai trovato la casa dei tuoi sogni a Milano e stai per firmare la proposta d’acquisto. Ti chiedono di versare una somma per “bloccare” l’affare, ma sai esattamente cosa significa? La differenza tra un semplice anticipo e un impegno vincolante risiede in due parole cruciali: Caparra Confirmatoria. Capire questo strumento è fondamentale per un acquisto sicuro e consapevole.

Cos’è la Caparra Confirmatoria e come funziona.

Immagina la caparra confirmatoria non come un semplice anticipo, ma come una stretta di mano rafforzata con valore legale. È una somma di denaro (o di beni) che l’acquirente consegna al venditore al momento della conclusione del contratto, a garanzia dell’impegno preso da entrambe le parti.

Non è un acconto sul prezzo. È un sigillo, una garanzia reciproca che l’affare andrà a buon fine. La sua funzione è quella di “confermare” la serietà dell’impegno e di prevedere una conseguenza chiara e immediata nel caso in cui una delle due parti dovesse cambiare idea. Versare la caparra confirmatoria è uno dei passaggi più delicati all’interno del percorso per comprare casa.

La Differenza Cruciale: Caparra Confirmatoria vs. Acconto sul Prezzo

È un errore comune confonderli, ma le implicazioni legali sono enormi.

  • Acconto: È un semplice anticipo sul prezzo. Se il contratto non si conclude, per qualsiasi motivo, l’acconto va sempre restituito. Non offre tutele in caso di inadempimento.
  • Caparra Confirmatoria: È una vera e propria garanzia. Se il contratto salta per colpa di una delle parti, scattano delle penali precise, che offrono una tutela immediata.

Quando la Proposta d’Acquisto Diventa un Contratto Preliminare

Questo è il momento più sottovalutato. Quando un venditore accetta e firma una proposta d’acquisto che contiene il versamento di una somma come “Caparra Confirmatoria“, quel documento si trasforma. Non è più una semplice proposta, ma diventa a tutti gli effetti un contratto preliminare di compravendita, vincolando legalmente entrambe le parti a procedere con il rogito notarile.

Questo significa che entrambe le parti sono legalmente vincolate a procedere con il rogito notarile, ai termini e alle condizioni stabilite in quel documento.

Cosa Succede in Caso di Inadempimento? I 2 Scenari

La vera forza della caparra confirmatoria emerge quando qualcosa va storto. Il Codice Civile (art. 1385) è molto chiaro:

  1. Se l’Acquirente si Tira Indietro (Inadempimento dell’Acquirente):                                                                                                   Se chi ha versato la caparra non rispetta gli accordi (es. non si presenta al rogito senza un motivo valido), il venditore può recedere dal contratto e trattenere la caparra confirmatoria come risarcimento del danno, senza dover avviare una causa legale.
  2. Se il Venditore si Tira Indietro (Inadempimento del Venditore):                                                                                                            Se chi ha ricevuto la caparra cambia idea, l’acquirente ha diritto a recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra versata (la sua quota più un importo uguale come risarcimento).

Caparra Confirmatoria vs. Caparra Penitenziale: Quale Scegliere?

Esiste un altro tipo di caparra, la “penitenziale” (art. 1386 c.c.).

Confirmatoria: Serve a confermare l’impegno. In caso di inadempimento, la parte lesa può scegliere se trattenere/chiedere il doppio della caparra oppure rivolgersi a un giudice per obbligare l’altra parte a rispettare il contratto (esecuzione in forma specifica).

Penitenziale: Funziona come “prezzo del recesso”. Le parti concordano da subito che ciascuna potrà liberamente recedere dal contratto, perdendo la caparra (se a recedere è l’acquirente) o restituendone il doppio (se a recedere è il venditore). Con la penitenziale, non si può chiedere al giudice l’esecuzione del contratto.

Domande Frequenti (FAQ) sulla Caparra Confirmatoria

Non c’è una regola fissa, ma la prassi di mercato a Milano si attesta solitamente tra il 10% e il 20% del prezzo di vendita dell’immobile. L’importo viene liberamente concordato tra le parti.

Sì, è la modalità più sicura e tracciabile. L’assegno deve essere intestato al venditore e la dicitura “non trasferibile” è obbligatoria per legge per importi superiori a una certa soglia, ma è una best practice da usare sempre per garantire la massima sicurezza.

Questo è un punto cruciale. Per tutelarsi, l’acquirente deve inserire nella proposta d’acquisto una “clausola sospensiva” legata all’ottenimento del mutuo. Questa clausola stabilisce che l’accordo diventa efficace solo se la banca delibera il finanziamento. Se il mutuo viene rifiutato, il contratto non si perfeziona e la caparra deve essere restituita integralmente.

Sì. La parte che subisce l’inadempimento, invece di accontentarsi della caparra (o del suo doppio), può rivolgersi a un giudice per chiedere la cosiddetta “esecuzione in forma specifica”, ovvero obbligare l’altra parte a concludere il contratto di vendita alle condizioni pattuite.